Ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adózása 2011-ben
A lakás bérbeadása a leggyakoribb vállalkozási tevékenység, amelybe manapság magánszemély belevág. Mire többé-kevésbé mindenki megtanulta a szabályait, 2011-től alapvetően változik meg a rendszer. A változás nem egyszerűsíti az életünket, viszont összességében kedvezőbbé vált a lakás bérbeadása.
Bejelentési kötelezettség alóli mentesség:
Időrendben az első változás a bejelentési kötelezettség alóli mentesüléssel volt kapcsolatos. 2010 augusztus 16-tól hatályos az Art-ot módosító szabály [2010. évi XC. tv 34. § 1)], amely szerint mentesül a magánszemély adózó az ingatlan-bérbeadáshoz korábban kötelezően kiváltandó adószám megszerzésétől [Art. 22. § 16)]. A mentesülés feltétele, hogy az adózó ne akarja áfa-kötelessé tenni a bérbeadását, és ne legyen olyan ügylete, amely miatt közösségi adószámmal kellene rendelkeznie. Maga a bérbeadás meg kell, hogy feleljen az áfatörvény szerinti adómentes ingatlan-bérbeadási, haszon-bérbeadási tevékenységnek [Áfa tv. 86. §], azaz továbbra sem lehet a kötelezően adóköteles körbe tartozó tevékenységeket, mint például a garázs-bérbeadás, bejelentkezés nélkül folytatni.
A korábban már bejelentkezett és adószámmal rendelkező bérbeadónak nem kell a regisztrált adóalanyi körből kijelentkeznie, mivel a törvényi változás nem jelenti azt, hogy tevékenysége az új szabályozással megszűnt volna.
Viszont a már korábban bejelentkezett, és adószámmal már korábbról rendelkező adóalanyoknak, amennyiben bizonylatot állítanak ki, továbbra is kell használniuk az adószámukat bizonylataikon.
A természetes személy adószám hiányában is alanya az áfának, ezért bizonylat kibocsátására is kötelezett [Áfa tv.165. § 1) a)], de a bizonylatnak nem az áfatörvény számlára vonatkozó elírásainak, hanem a számviteli törvény rendelkezésének kell megfelelnie [Sztv. 166. §]. Azaz, adószám hiányában az adóalanynak számla helyett számviteli bizonylatot kell kiállítania és kibocsátania, amelyen neve és adatai mellett az adóazonosító jele szerepeltethető. Számlatömböt természetesen csak bejelentkezés után, adószám birtokában tud vásárolni. A bejelentkezésre vonatkozó módosítások nem érintik az egyéni vállalkozókat!
SZJA számítás , bevallás, befizetés
A magánszemélyek ingatlan-bérbeadásból származó jövedelme 2011. január 1-jétől az összevont adóalap részeként adózik /már nem választható a különadózó (25%) jövedelemként való figyelembevétel/.
Az adóelőleg alapja a bevétel, mínusz az adóelőleg-nyilatkozat szerinti költséghányad (figyelem: ennek hiányában a bevétel teljes összege!), növelve azt az adóalap-kiegészítés összegével, azaz az adózó a lakóingatlan-bérbeadásából származó jövedelmének megállapítására, az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályoknak megfelelően választhatja:
- a nem tételes költségelszámolást, azaz a 90 %-os jövedelemhányadot, vagy
- a tételes költségelszámolást (a költségelszámolás módjának választása minden önálló tevékenységére egyaránt vonatkozik).
- Nem tételes költségelszámolás választásakor a bevétel 10%-a elismert költség, igazolás, számlák nélkül is, azaz 10 % költségátalány levonható az adóalapból:
JÖVEDELEM = BEVÉTEL 90%-a. - Tételes költségelszámolás választásakor költségként elszámolható kiadások az ingatlan fenntartásával kapcsolatosan jellemzően felmerülő költségek, azaz:
- a tevékenység folytatása érdekében felmerült, számlával igazolt költségek,
- a rezsiköltség*, amennyiben a felek a bérleti szerződést úgy kötik, hogy a bérlő a bérleti díjban a közüzemi díjakat is megtéríti a bérbeadó részére,
- értékcsökkenés (2011-től már a 3 évnél korábban beszerzett ingatlanok esetében is), mely ingatlanfajtától függően 2%, 3% vagy 6% lehet [Szja tv. 18. § és 11. sz. melléklet]. Ha az épület bérbeadása nem a teljes évre vagy nem az egész ingatlanra vonatkozik, akkor az éves értékcsökkenést is időarányosan vagy területarányosan lehet elszámolni.
- a kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök beszerzésére, elállítására fordított kiadás, ha az a 100.000 forintot nem haladja meg, és ezen
- tárgyi eszközök üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási munkáira fordított kiadások.
*Ha a közüzemi mérőkészülékeket a bérlő nevére átíratják, és így a rezsiszámlák a bérlő nevére szólnak, akkor a szolgáltatónak fizetett díj a bérbeadónál továbbra sem számít bevételnek.
JÖVEDELEM=BEVÉTEL MÍNUSZ (TÉTELESEN) ELSZÁMOLHATÓ KÖLTSÉGEK SZERINT VÁLASZTOTT JÖVEDELEMHÁNYAD %
Már 2010. január 1-jétől a magánszemély az adóelőleg megállapításához, a bevétel 50%-ánál nagyobb mértékű költség figyelembevételéről is nyilatkozhatott.
Amennyiben bérbeadó 10%-nál több amortizációt és/vagy költséget le tud írni és a költségeket számlákkal igazolni, akkor érdemes a tételes költségelszámolást választania.
Mindegyik elszámolási mód esetében a kapott jövedelem szuperbruttósított összege (127%-a) a SZJA előleg alapja, ami után az SZJA 16% :
SZJA = bevétel – kts./kts.hányad x 1,27 = adólap x 0,16 (ld. példa) + EHO (évi 1M Ft feletti bérbeadásból származó jövedelemnél) = bevétel – kts./kts.hányad x 0,14
Kifizetőhelynek történő bérbeadás esetén a kifizető nyilatkozat hiányában 2010.01.01-től már nem köteles adóelőleget vonni, de ha a magánszemély nyilatkozatában kéri az adóelőleg levonását, a kifizető köteles az adóelőleg megállapítására, az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó adóelőleg levonási szabályok alkalmazásával.
Amennyiben a kifizető (vagy magánszemély) bérlő - nyilatkozat hiányában - nem vonja le az adóelőleget, a bérbeadónak kell az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-ig befizetni a 10032000-06056353-as számú személyi jövedelemadó beszedési számlára. A levont, vagy befizetett adót, az év végi adóbevallásban adóelőlegként kell figyelembe venni.
A családi adókedvezménnyel tovább csökkenthető az összevont adóalap ingatlan bérbeadásból származó jövedelem esetében is.
Közös tulajdonú (házassági vagyonközösség is) lakóingatlan bérbeadása esetén, ha a tulajdonosok ettől eltérő szerződéssel, vagy megállapodással nem rendelkeztek, akkor az adókötelezettség a tulajdoni hányad arányában terheli őket.
A 2011. évi 16%-os szja-kulccsal számítva, szuperbruttósítva, és a legkisebb költséghányadot kalkulálva (a 10%-os, azaz a nem tételes költségelszámolást véve alapul), a lakás bérbeadása után a maximum fizetendő SZJA kulcs 18,288% és akkor az esetlegesen igénybe vehető családi kedvezménnyel még nem is számoltunk.
Továbbra sem kell az adót a kifizetőnek levonnia akkor, ha a magánszemély igazolja, hogy tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja. Az evás egyéni vállalkozó változatlanul, 2011-ben is evásan adózza az ingatlan bérbeadásából származó bevételét.
Egészségügyi hozzájárulás (EHO)
Az Eho tv. szerint a magánszemély 14%-os egészségügyi hozzájárulást fizet az adóévben megszerzett ingatlan-bérbeadásból származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetében (egyéb jövedelem nem számít bele) a teljes összeg után a hozzájárulás-fizetési felső határ, azaz 450ezer Ft eléréséig (amelybe valamennyi jövedelme után fizetett eü-i járulék beleszámít) [Eho tv. 3. § 3) e)]. Az EHO összege nem a bruttó bérleti díjból számolandó, hanem a választott költség-elszámolású módszer százalékával csökkentett (azaz jövedelem) összegnek a 14%-a (ld. példa)
Kifizetőhelynek történő bérbeadás esetén a kifizető köteles az EHO összegét levonni és befizetni, magánszemélynek történő bérbeadás esetén – eltérő megállapodás hiányában - bérbeadó maga fizeti be a 14%-os EHO-t.
Az EU másik tagállamában biztosított személy jövedelme után Magyarországon nem kell egészségügyi hozzájárulást fizetni, de a kötelezettség alóli mentességet az illetékes külföldi adóhatóság által kiállított, a másik tagállamban fennálló biztosítást tanúsító igazolással kell igazolni.
(2010. évben eho-mentes volt az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem, ha a kiadott lakás a bérbeadó állandó lakhelye volt, ez a kitétel 2011. évtől megszűnt.)
Példa: Bruttó 200.000 Ft-os bérleti díjra
- nem tételes, azaz 90%-os jövedelemhányadot választva
200.000 Ft – 10% költség = 180.000 Ft (JÖVEDELEM)
mivel 180.000 Ft*12hó = 2.160.000Ft/év, 14% EHO-t kell fizetni
180.000 Ft*0,14 = 25.200 Ft/hó (14% EHO)
180.000 Ft(jövedelem)*1,27 (szuperbruttó) * 0.16% = 36.576 Ft (SZJA)
36.576 Ft (szja) + 25.200 Ft (eho) = 61.776 Ft
Nettó bérleti díj: 200.000 Ft – 61.776 Ft = 138.224,- Ft - tételes, azaz számlákkal igazolt költségelszámolást választva ( pl. 30%-os jövedelemhányadot)
amennyiben bérbeadó úgy dönt, hogy a bevétel pl. 30%-át szándékozik, amortizációval és/vagy költség igazolással elszámolni;
200.000 Ft – 30% költség = 140.000 Ft (JÖVEDELEM)
mivel 140.000 * 12hó = 1.680.000Ft/év, 14% EHO-t kell fizetni
140.000*0,14 = 19.600 Ft/hó (14% EHO)
140.000 Ft (jövedelem),*1,27(szuperbruttó)*0,16 = 28.448 Ft (SZJA)
28.448 Ft (szja) + 19.600 Ft (eho) = 48.048 Ft (adók)
Nettó bérleti díj: 200.000 Ft – 48.048 Ft = 151.952 Ft
Megjegyzés: magasabb bérleti díj esetén, ill. ha bérbeadó több ingatlan bérbeadása miatt eho-t fizet, vagy bérbeadó ill. munkáltatója egyéb jövedelme után is eü.i járulékot fizet (bruttó jövedelem 6%-t kell figyelembe venni), amint az eho együttes összege eléri adott évben a 450.000 Ft-os plafont, a további hónapokra már nem kell eho-t fizetni!