Ingatlankereső

Térképes keresők

utcakereso.hu
utvonalterv.hu
Google Térkép

Hírek

 

Bérbeadásból származó jövedelem ADÓZÁSA és BEJELENTÉSE

1.) ADÓZÁS:

Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem adóköteles Magyarországon (nem mindenhol az az EU-ban).
Az SZJA és EHO összege nem a bruttó bérleti díjból (bevétel) számolandó, hanem a választott költség-elszámolású módszer százalékával csökkentett összegből, azaz a jövedelemből, tehát a jövedelem az adó alapja. A bevétel (azaz a bruttó bérleti díj) mínusz az adóelőleg-nyilatkozat szerinti költséghányad a bérbeadásból származó JÖVEDELEM (figyelem: ennek hiányában a bevétel teljes összege!)

Az adó mértéke:

  • JÖVEDELEM = bevétel – választott költséghányad % (pl. 10% esetében* a bevétel 90%-a
    a jövedelem, azaz az adó alapja)
  • SZJA (személyi jövedelemadó) a jövedelem 16%-a
  • EHO (egészségügyi hozzájárulás) Az Eho tv. szerint a magánszemély 14%-os egészségügyi hozzájárulást fizet az adóévben megszerzett ingatlan-bérbeadásból származó egymillió forintot meghaladó jövedelem esetében (egyéb jövedelem nem számít bele!) a jövedelem teljes összege után /a hozzájárulás-fizetési felső határ, azaz 450ezer Ft eléréséig (amelybe valamennyi jövedelme után fizetett eü-i járulék beleszámít/ [Eho tv. 3. § 3) e)].

    Amennyiben Bérbeadónak több bérbe adott ingatlanból származik jövedelme, azok összeadódnak, így ha több ingatlanból jön össze az évi 1M Ft-ot meghaladó jövedelem, akkor is kell EHO-t fizetnie a bérbeadásból származó jövedelem teljes összege után, nem csak az 1 millió Ft-ot meghaladó összeg után.

    Éves jövedelem számolásakor annyi hónappal kell szorozni a havi jövedelmet, ahány hónapban az ingatlan az adott naptári évben bérbe van adva. Az EHO összege sem a bruttó bérleti díjból számolandó, hanem a választott költség-elszámolású módszer százalékával csökkentett (azaz jövedelem) összegnek a 14%-a.

 

Az adózó a lakóingatlan-bérbeadásából származó jövedelmének megállapítására, az önálló tevékenységre vonatkozó adózási szabályoknak megfelelően 2 féle adózási mód közül választhat. Választhatja a nem tételes költségelszámolást, azaz a 90 %-os jövedelemhányadot , vagy a tételes költségelszámolást.

 

  • I.) NEM TÉTELES KÖLTSÉGELSZÁMOLÁS választásakor a bevétel 10%-a elismert költség,
    igazolás és költségszámlák nélkül is, azaz 10 % költségátalány levonható az adóalapból:
  • JÖVEDELEM = BEVÉTEL (bérleti díj) 90%-a
  • Példa: 100 000 Ft-os havi bérleti díj:
  • JÖVEDELEM: 100 000 Ft - 10% = 90 000 Ft. Éves jövedelem: 90 000 Ft x 12 hó** = 1 080 000 Ft.
  • SZJA = jövedelem 16%-a, 90 000 Ft x 0,16 = 14 400 Ft
  • EHO: évi 1 millió Ft-ot meghaladó bérbeadásból származó jövedelem esetén a TELJES összeg 14%- a, azaz nem csak az 1M Ft-ot meghaladó részé. A példánál maradva tehát a havi jövedelem 90 000 Ft, az éves jövedelem: 90 000 Ft x 12 hónap = 1 08 000 Ft, így EHO-t is kell fizetni, amennyiben az ingatlan az egész (naptári) évben, azaz 12 hónapon át ki van adva (egyébként annyi hónappal kell szorozni a havi jövedelmet, ahány hónapban az ingatlan az adott naptári évben bérbe van adva).
    EHO: 90 000 Ft x 0,14 = 12 600 Ft

    Nettó bérleti díj: 100.000 Ft – 14 400 Ft SZJA – 12 600 Ft EHO = 73 000 Ft/hó
    Amennyiben a bérbeadásból származó jövedelem nem haladná meg az évi 1 millió Ft-ot (pl. nem lenne egész évben kiadva), akkor csak a 14 400 Ft SZJA-t kellene levonni és Bérbeadó nettó bevétele 100 000 – 14 400 = 85 600 Ft/hó lenne, amennyiben a KÖZÜZEMI órákat átíratják a Bérlő nevére.

Sokan ugyanis nem tudják, hogy amennyiben a közüzemi órákat nem írják át bérlő nevére, viszont a bérleti szerződés szerint azt a bérlő fizeti (csekken, átutalással, vagy a bérbeadónak készpénzben), az a hazai jogszabályok szerint ugyanúgy adóköteles jövedelemnek számít, mint a bérleti díj és annak megfelelően kell az adót is megfizetni utána. Célszerű a közüzemi mérőórákat bérlő nevére átíratni.

/Javaslat: a bérleti szerződés aláírásával egy időben érdemes Bérbeadónak a közműszolgáltatók felé meghatalmazást is aláíratni Bérlővel, miszerint Bérlő feljogosítja a közműszolgáltatókat, hogy Bérbeadónak az egyenlegről információt adjanak. Bérbeadó így ellenőrizni tudja a közmű számlák egyenlegét és mielőtt még Bérlő esetleg komoly tartozást halmozna fel, felmondhat, akár rendkívüli felmondással (amennyiben a bérleti szerződésben rögzítették, hogy a közműtartozás rendkívüli felmondásra ok, amely kitétel szintén javasolt).
Amennyiben Bérbeadó nem kívánja a közműveket Bérlő nevére átíratni, akkor egyrészt megoldás lehet az, hogy havi átalányt számolnak a közműszámlákra és azzal megnövelik a bérleti díjat (ez esetben természetesen Bérlő nem fizeti a közműszámlákat a megnövelt bérleti díjon felül.) Nem igazán szerencsés ez a megoldás, hiszen így Bérbeadó könnyebben átlépi az évi 1M Ft-os jövedelemhatárt, továbbá a közműszámlákat SZJA és évi 1 M Ft felett még EHO is növeli így. /

A közös költség szintén említést érdemel. Ez általában a közös helyiségek fűtését, világítását, takarítását, az elektromos kapu, kertgondozás, lift üzemeltetési költségét, gyakran a vízfogyasztást is tartalmazza és többnyire a felújítási alapba való befizetést is. Érdemes tisztázni a bérleti szerződés megkötésekor, hogy a közös költségből mennyi a felújítási alap és azzal csökkenteni a bérlő által fizetett közös költséget. A közös költség nem átírható bérlő nevére, így vagy ezzel is megnöveljük (adókkal terhelve) a közműszámlákhoz hasonlóan a bérleti díjat, vagy ezek kivédésére másik megoldással élünk, ami a tételes költségelszámolás:

  • II.) TÉTELES KÖLTSÉGELSZÁMOLÁS választásakor költségként elszámolható kiadások az
    ingatlan fenntartásával kapcsolatosan jellemzően felmerülő költségek, azaz:
  • a tevékenység folytatása érdekében felmerült, számlával igazolt költségek (felújítás, karbantartás, javítás)
  • a rezsiköltség, amennyiben Felek a bérleti szerződést úgy kötik, hogy a közüzemek maradnak Bérbeadó nevén és Bérlő a bérleti díjban a közüzemi díjakat, közös költséget is megtéríti a Bérbeadó részére. Bérbeadó a közüzemi számlák összegét költségként elszámolhatja
  • értékcsökkenés (2011-től már a 3 évnél korábban beszerzett ingatlanok esetében is)

 

Ez esetben is az alábbiak szerint kell számolni:
JÖVEDELEM = BEVÉTEL MÍNUSZ (TÉTELESEN) ELSZÁMOLHATÓ KÖLTSÉGEK SZERINT VÁLASZTOTT JÖVEDELEMHÁNYAD %, amelynek 16%-a az SZJA és 14%-a EHO. Az EHO továbbra is évi 1M Ft feletti bérbeadásból származó jövedelem esetén fizetendő a teljes összeg után.

A példa szerinti 100 000 Ft-os havi bérleti díj esetében pl. 30%-os költséghányadú tételes adózást választva:
jövedelem: 100 000 Ft – 30% = 70 000 Ft jövedelem/hó.
70 000 x 12 hónap** = 840 000 Ft/év, így EHO-t nem kell fizetni, csak
SZJA-t, ami a jövedelem (havi 70 00 Ft) 16%-a, azaz 70 000 x 0,16 = 11 200 Ft.
Bérbeadó nettó bevétele így 100 000 – 11 200 = 88 800 Ft/hó.
Tételes költségelszámolás választásakor minden költséget számlával kell igazolni és amortizáció is levonható az adóalapból. Könyvelő foglalkoztatása nem kötelező ugyan, de többnyire szükséges.

Bármelyik költségelszámolást is választjuk, természetesen naptári évvel kell számolni.
** Az éves jövedelem kiszámolásához annyi hónappal kell a havi jövedelmet (nem bevételt!) beszorozni, ahány hónapig az ingatlan bérbe van adva.

 

2.) BEJELENTÉSI KÖTELEZETTSÉG ALÓLI MENTESSÉG, számla vagy pénzügyi bizonylat

2010. augusztus 16-tól hatályos az Art-ot módosító szabály [2010. évi XC. tv 34. § 1)], amely szerint mentesül a magánszemély adózó az ingatlan-bérbeadáshoz korábban kötelezően kiváltandó adószám megszerzésétől [Art. 22. § 16)]. A mentesülés feltétele, hogy az adózó ne akarja áfa-kötelessé tenni a bérbeadását. Maga a bérbeadás meg kell, hogy feleljen az áfatörvény szerinti adómentes ingatlan-bérbeadási, haszon-bérbeadási tevékenységnek [Áfa tv. 86. §]. /Egyéb speciális esetek kifejtése (pl. egyéni vállalkozó, KATA-s vállalkozó, vagy ha az EU másik tagállamában biztosított személy a Bérbeadó (vagy Bérlő), nem témája jelen tájékoztatásnak./
A korábban (módosító szabály hatályba lépése előtt) már bejelentkezett és adószámmal rendelkező Bérbeadónak nem kell a regisztrált adóalanyi körből kijelentkeznie, mivel a törvényi változás nem jelenti azt, hogy tevékenysége az új szabályozással megszűnt volna. Viszont a már korábban bejelentkezett, és adószámmal már korábbról rendelkező adóalanyoknak, amennyiben bizonylatot állítanak ki, továbbra is kell használniuk az adószámukat bizonylataikon.

 

SZÁMLA vagy PÉNZÜGYI BIZONYLAT kiállítása, formai követelményei:

A természetes személy adószám hiányában is alanya az áfának, ezért bizonylat kibocsátására is kötelezett [Áfa tv.165. § 1) a)], de a bizonylatnak nem az áfatörvény számlára vonatkozó elírásainak, hanem a számviteli törvény rendelkezésének kell megfelelnie [Sztv. 166. §]. Azaz, adószám hiányában az adóalanynak számla helyett számviteli (pénzügyi) bizonylatot kell kiállítania, amelyen neve és adatai mellett az ADÓAZONOSÍTÓ JELE szerepeltethető. Pénzügyi bizonylat pl. a számla, számlát helyettesítő okmány, átvételi bizonylat, nyugta, bankkivonat, szerződés, megállapodás, kimutatás, hitelintézeti bizonylat, jogszabály stb.
A "Pénzügyi bizonylat" lehet SAJÁT SZERKESZTÉSŰ, AKÁR KÉZZEL ÍROTT IS!
(Adószámot kiváltó természetes személy viszont bejelentkezés után, adószám birtokában számlatömböt vásárol, számlát állít ki, amelyen nem az adóazonosító jelét, hanem az ADÓSZÁMÁT tünteti fel.)

  • A bizonylaton szerepelni kell az alábbi adatoknak:
  • bizonylat neve: pl. "Pénzügyi bizonylat", "Nyugta" stb.
  • bizonylat sorszáma: pl.: 5/2015 (pl. május hóra)
  • bizonylat kiállításának dátuma, a teljesítés dátuma és a fizetési határidő
  • bizonylatot (Bérbeadó) kiállító neve, címe, adóazonosítója
  • bizonylatot kiállító személy aláírása,
  • partner (Bérlő) neve, címe, adóazonosító jele (vagy adószáma, ha van)
  • a gazdasági esemény mennyiségi, minőségi, értékbeli adatai:

 

FIGYELEM! A számlát vagy pénzügyi bizonylatot minden esetben a BRUTTÓ (adóval növelt) összegről kell kiállítani. Pl. nem tételes, azaz 10%-os költségátalány levonását választó adózó, pl. 100 000 Ft-os havi bérleti díj esetében az alábbiak szerint kell, hogy kiállítsa a számlát, vagy pénzügyi bizonylatot:

1 hónap: 2015.05.01 - 2015. 05.31
1124 Bp. Minta u. 32. fsz. 2. lakás bérbeadása
Összeg: 100 000,- Ft
- SZJA**: 14 400,- Ft
-EHO***: 12 600,- Ft

A) amennyiben Bérlő gazdasági vállalkozás, azaz cég (kifizetőhely) a jogszabály szerint neki kell az SZJA-t és EHO-t a megfelelő beszedési számlákra átutalni, a Bérbeadónak pedig az ezek levonása után maradó nettó összeget fizeti/utalja, tehát jelen példában:
100 000 Ft - 14 400 Ft SZJA – 12 600 Ft EHO = 73 000 Ft-ot .

A vonatkozó adók befizetéséről a tárgyévet követő év január 31-ig kifizetőhely (cég) Bérlő igazolást köteles Bérbeadónak kiállítani.

B) amennyiben Magánszemély a Bérlő, akkor a bruttó összeget fizeti Bérbeadónak, Bérbeadó utalja az adókat a megfelelő beszedési számlákra és magánszemély Bérbeadó esetében elegendő nyugtát, átvételi elismervényt adnia Bérlőnek az összeg átvételéről, banki utalás esetén azt sem feltétlenül, a bankkivonat igazolja a pénzmozgást.

FONTOS! Magánszemély Bérbeadót a gazdasági tevékenységet folytató Bérlő (cég) sem kötelezheti adószám kiváltására. A cég a magánszemély Bérbeadó által - fentebb részletezett tartalmi és formai követelmények szerint - kiállított "Pénzügyi bizonylatot" is köteles elfogadni, az ugyanúgy elszámolható, lekönyvelhető költségként, mint a számla, a Bérleti szerződés és a pénzügyi bizonylat elegendő ehhez.

 

FONTOS kiegészítések, összefoglaló:

  • amennyiben Bérlő kifizetőhely (cég), Bérbeadónak nyilatkoznia kell Bérlő felé (pl. a Bérleti szerződésben, vagy külön nyilatkozatban), hogy a nem tételes, vagy a tételes (a költséghányad számszerűsítésével) adózás szerint számolják a jövedelmet és a vonatkozó adókat. (Megj.: nem tételes adózás választása esetén, év végén lehet kérni mégis a tételes adózás szerinti elszámolást, fordítva nem!)
  • Bérbeadó csak az ingatlan tulajdonosa(i) vagy haszonélvezője lehet (ritka, jogilag, formailag szabályozott kivételek nem képezik tárgyát jelen tájékoztatónak).
  • SZJA-t évi 1M Ft alatti bérbeadásból származó jövedelem esetén is kell fizetni, EHO-t nem kell. 1 M Ft felett azonban EHO-t a teljes összeg – nem csak az 1M Ft feletti rész – után kell fizetni.
  • Az évi 1M Ft-os EHO mentes jövedelemhatár az ingatlan(ok)ra vonatkozik, nem a tulajdonos(ok)ra. Közös tulajdonú (pl. házassági vagyonközösség) lakóingatlan bérbeadása esetén, ha a tulajdonosok ettől eltérő szerződéssel, vagy megállapodással nem rendelkeztek, akkor az adókötelezettség a tulajdoni hányad arányában terheli őket. Pl. házastársak esetében hiába osztják el a bérbeadásból származó jövedelmet egymás között a tulajdoni hányaduknak megfelelően, a jövedelem az ingatlanra vonatkozik és évi 1M Ft felett EHO-t is kell fizetniük a saját tulajdoni hányaduk arányában, ahogyan az SZJA is aszerint fizetendő. Továbbá,
  • amennyiben Bérbeadónak több bérbe adott ingatlanból származik jövedelme, azok összeadódnak. Ha több ingatlanból jön össze az évi 1M Ft-ot meghaladó jövedelem, akkor szintén EHO-t kell fizetnie a teljes összeg után. Az évi 1M Ft kizárólag az ingatlan(ok) bérbeadásából származó jövedelmet jelenti, amibe pl. fizetés, egyéb tevékenységből származó jövedelem nem számít bele, viszont:
  • amennyiben Bérbeadó eléri az évi 450 000 Ft EHO plafont (összevontan, ebbe minden más jövedelem, pl. fizetésből levont EHO is beleszámít), további EHO-t nem kell fizetni, ill. amennyiben Bérlő kifizetőhely (cég) erről értesítenie kell Bérlőt, aki a bérleti díj bruttó összegéből ezentúl csak SZJA-t von le, a fennmaradó összeget pedig Bérbeadónak fizeti/utalja.
  • amennyiben Bérlő magánszemély, a Bérbeadónak kell az önálló tevékenységből származó jövedelem szabályai szerint megállapított adóelőleget negyedévenként, a negyedévet követő hónap 12-ig befizetni a megfelelő beszedési számlákra. A levont, vagy befizetett adót, az év végi adóbevallásban adóelőlegként kell figyelembe venni.
  • amennyiben Bérbeadó az EU másik tagállamában biztosított személy, akkor a jövedelme után Magyarországon nem kell egészségügyi hozzájárulást (EHO-t) fizetni, de a kötelezettség alóli mentességet az illetékes külföldi adóhatóság által kiállított, a másik tagállamban fennálló biztosítást tanúsító igazolással kell igazolni.
  • 2010. évben EHO mentes volt az ingatlan-bérbeadásból származó jövedelem, ha a kiadott lakás a Bérbeadó állandó lakhelye volt, ez a kitétel 2011. évtől megszűnt!
  • ÁFA-s számlát a Bérbeadó akkor jogosult adni, ha a tevékenységi köre a saját tulajdonú ingatlan bérbeadása (pl. irodaházak) és be van jelentkezve az áfa körbe, mivel egyébként az ingatlan bérbeadás ÁFA mentes, akkor is, ha egyébként Bérbeadó más gazdasági tevékenysége folytán esetleg ÁFA- alany.